משכנתא היא הלוואה ארוכת טווח המיועדת בעיקר למימון רכישת נכס, כאשר הנכס עצמו משמש כבטוחה להלוואה. בישראל, משכנתא היא הדרך המקובלת ביותר למימון של נכס, בין אם למגורים או להשקעה.
על מנת לבצע את העסקה בצורה בטוחה חשוב לפעול נכון ולבחור במסלול המשכנתא המתאים, זאת בעיקר בשלוש סיבות עיקריות:
1. השפעה כלכלית ארוכת טווח: משכנתא היא התחייבות כספית משמעותית לתקופה ארוכה, לרוב 20-30 שנים.
2. חיסכון כספי: בחירה נכונה יכולה לחסוך עשרות ואף מאות אלפי שקלים לאורך חיי ההלוואה.
3. התאמה אישית: המסלול צריך להתאים למצב הכלכלי, לתחזיות עתידיות ולרמת הסיכון שהלווה מוכן לקחת.
הבנקים והמוסדיים מציעים משכנתאות בכמה מסלולים וחשוב מאוד לעשות שופינג בין הגופים ולהתאים את התנאים המיטביים. יש להבין כי גוף משכן הוא עסק פרטי שרואה את טובתו ומציע את מה שכדאי לו. בכל אופן, קיימים מספר סוגי מסלולי משכנתא עיקריים:
1. מסלול בריבית קבועה
הלוואה בריבית קבועה, שיעור הריבית נשאר קבוע לאורך כל תקופת ההלוואה. כך שישנה וודאות מלאה לגבי גובה ההחזר החודשי והגנה מפני עליות ריבית במשק. אך הצד הפחות חיובי בעניין הוא העובדה שהריבית ההתחלתית גבוהה יותר בהשוואה למסלולים אחרים ולא ניתן ליהנות מירידות ריבית עתידיות.
2. מסלול בריבית משתנה
הלוואה בה הריבית משתנה לאורך תקופת ההלוואה בהתאם לתנאי השוק. פריים: צמודה לריבית הבסיס של בנק ישראל כאשר ריבית משתנה כל X שנים (לרוב 1, 3 או 5 שנים). כאן הריבית ההתחלתית נמוכה יותר וניתן ליהנות מירידות ריבית. הצד הפחות מוצלח של המסלול הוא העובדה שיש חוסר ודאות לגבי ההחזר החודשי וסיכון לעלייה משמעותית בהחזרים במקרה של עליית ריבית.
3. מסלול צמוד מדד
בהלוואה צמודת מדד, קרן ההלוואה והריבית צמודות למדד המחירים לצרכן. כאן אמנם הריבית נמוכה יחסית ויש מעין הגנה על ערך הכסף של המלווה מפני אינפלציה, אך מהצד השני יש סיכון משמעותי לעלייה בהחזרים במקרה של אינפלציה גבוהה וכמובן שגם קושי בחיזוי ההחזר החודשי העתידי.
4. מסלול לא צמוד
ישנה גם הלוואה שאינה צמודה למדד או למטבע כלשהו. במצב זה יש אמנם ודאות גבוהה לגבי ההחזר החודשי, יתרון בעיקר בתקופות של אינפלציה נמוכה, אך באופן כללי מדובר על ריבית גבוהה יותר בהשוואה למסלולים צמודים מה שגורם לפגיעה אפשרית בערך הריאלי של ההלוואה עבור המלווה.
איך בוחרים את המסלול המתאים?
כאמור יש מגוון מסלולים לקבלת משכנתא, ועל מנת להתאים באופן מיטבי את ההלוואה חשוב להבין מהם השיקולים שנדרש לבחון טרם בחירה במסלול המתאים.
בראש ובראשונה חשוב לבחון את המצב הכלכלי האישי, כל אדם עומד בפני עצמו ואין "לקוח גנרי". חשוב להבין היסטוריה כלכלית, יציבות תעסוקתית, צפי להכנסות עתידיות והתנהלות כספית שגרתית לרבות בחינת תזרים וחסכונות קיימים.
חשוב מאוד לבחון תחזיות כלכליות, האם יש צפי לשינויים בריבית במשק, תחזיות אינפלציה, מצב שוק הנדל"ן וההשקעות בארץ. כמובן בהתאם למטרת הנכס הספציפי.
בדיקה נוספת שחשוב לבצע טרם ההחלטה על המסלול היא הבנת טווח זמן ההלוואה. כאשר, משכנתאות ארוכות טווח מתאימות יותר למסלולים יציבים ומשכנתאות קצרות מועד, יכולות להתאים למסלולים עם סיכון גבוה יותר.
על הלקוח להבין את ההשלכות ולהביט בכנות על המצב הפיננסי שלו בהווה עם צפי לעתיד. הוא חייב לבחון את יכולת הגמישות הקיימת אל מול הגמישות הנדרשת, ולראות האם תהיה לו אפשרות לבצע פירעון מוקדם ומה ההשלכות אם ידרש מכל סיבה שהיא לשנות מסלולים במהלך תקופת ההלוואה, כל אלה קריטיים להבנה לפני ההחלטה מאחר שלא בכל מסלול ישנה גמישות.
לעלות על המסלול הנכון…
מאחר שמדובר על ההלוואה וההשקעה הכי יקרה וגדולה שאדם עושה בחייו, ההמלצה כיום היא להיעזר בשירותיו של יועץ מקצועי, מומלץ כמובן להיעזר ביועץ עצמאי ובלתי תלוי בגורמי המימון השונים.
היועץ אמון על שמירת האינטרסים של הלקוחות, לספק הצעות ממספר בנקים וגורמי מימון חוץ בנקאיים, לבדוק את היתרונות ולסייע בבחירת ההצעה האטרקטיבית ביותר. באמצעות מחשבוני משכנתא מסייע היועץ לבחון את התרחישים השונים ולהשוות בניהם תוך בחינת ההשפעה של שינויים בריבית ובמדד. חשוב לנו לחדד כי אין מסלול משכנתא אחד שמתאים לכולם. על מנת לקבל את ההחלטה הטובה ביותר חשוב להקפיד להתאים את המסלול למצב האישי ולציפיות לעתיד. שילוב מספר מסלולים יכול לספק איזון בין יציבות לגמישות. מומלץ לבצע מעקב תקופתי ולשקול מחזור משכנתא אם תנאי השוק משתנים משמעותית.