איך בוחרים מסלול משכנתא נכון בתקופה של אי ודאות כלכלית?
בחודשים האחרונים נדמה שהמציאות הכלכלית מתערערת מתחת לרגליים של משפחות רבות בישראל. ההכנסה נפגעה בעקבות משבר מתמשך, גיוסי מילואים ממושכים שיבשו את שוק העבודה, והריבית ממשיכה לטפס או להשתנות בתדירות גבוהה. בתוך כל אלה, דווקא הצורך הבסיסי ביותר – קורת גג – נשאר חיוני כשהיה, ורבים נאלצים לקבל החלטות גדולות הנוגעות לדיור, לרבות לקיחת משכנתא, מיחזור משכנתא קיימת או שינוי מבני בהחזרים.
אבל איך בוחרים מסלול משכנתא נכון בתקופה שבה אין ודאות כמעט על שום משתנה פיננסי? האם נכון להמר על מסלול משתנה כדי להרוויח בטווח הקצר, או להעדיף מסלול קבוע שייתן שקט נפשי, גם במחיר של החזר גבוה יותר? התשובות אינן חד-משמעיות, אבל בהחלט ניתן לגבש כללים מנחים שיסייעו לקבל החלטה נבונה.
אי ודאות כלכלית היא לא רק מונח מקצועי – זו תחושה יומיומית: קשה לדעת מה יקרה לריבית בעוד חצי שנה, האם מחירי הדירות ימשיכו לעלות או ייעצרו, והאם שוק התעסוקה יתייצב או שיחזור לספוג מכות. במצב כזה, חשוב להבין שהבחירה במסלול משכנתא היא לא רק שאלה של מספרים, אלא של גישה: עד כמה אתם מוכנים לסכן? עד כמה חשוב לכם לדעת מראש כמה תשלמו? ועד כמה אתם מסוגלים להתמודד עם תנודות בהחזר?
רוב המשכנתאות מורכבות מתמהיל של מסלולים – שילוב בין ריבית קבועה, ריבית משתנה צמודת מדד או פריים, ולעיתים גם מסלולים מיוחדים כמו קל"צ (קבועה לא צמודה) או גרייס. ריבית קבועה לא צמודה מציעה יציבות מוחלטת, אך לרוב מתחילה בריבית גבוהה יותר. לעומתה, ריבית משתנה צמודת פריים מתחילה נמוך יותר, אך חשופה לשינויים תכופים. הריבית המשתנה כל 5 שנים מציעה סוג של איזון בין גמישות ליציבות, אך גם היא טומנת בחובה סיכון של קפיצה משמעותית כל כמה שנים.
בחירה נבונה במסלול משכנתא מתחילה בבחינה כנה של המצב האישי. משפחה שההכנסה שלה יציבה, למשל בזכות משרות ציבוריות או קביעות, יכולה להרשות לעצמה רמות סיכון מסוימות. אבל מי שההכנסה שלו לא צפויה – עצמאים, משפחות של מילואימניקים, או עובדים בענפים שנפגעו – חייב לתעדף יציבות. גם יחס ההחזר להכנסה הוא קריטי: ככל שההחזר מהווה נתח גדול יותר מההכנסה החודשית, כך חשוב שהמשכנתא תהיה כמה שיותר צפויה, ולא תתנפח בהפתעה.
יש משמעות גם לגיל הלווים, לתכנון המשפחתי שלהם (ילדים, גידול בהוצאות) וליכולת לצבור חיסכון. אם אתם שוקלים למחזר בעתיד – למשל מתוך תקווה שהריבית תרד בעוד שנתיים – שווה לבחור במסלולים שבהם הקנס על פירעון מוקדם נמוך יחסית. חשוב לדעת שגם בתנאי חוסר יציבות, קיימות אפשרויות לשלב בין מסלולים ולבנות משכנתא מותאמת אישית, שמאזנת בין סיכון לביטחון.
מוזמנים לפנות אלינו ולקבל יעוץ משכנתאות, מאחר שאנו עצמאיים ואיננו כפופים לבנק – נבנה יחד סימולציות על פי תרחישים שונים: עלייה בריבית, ירידת הכנסה, הצמדה למדד. תרחישים כאלה יסייעו להבין את ההשלכות של כל בחירה. בתקופה תנודתית, חשוב לתכנן לא רק את המסלול, אלא גם את המעטפת: להשאיר כרית ביטחון, לא להתחייב להחזר גבוה מדי, ולבדוק בקפדנות את התנאים הנלווים כמו ביטוח חיים, פתיחת תיק והצמדה למדדים שונים.
לצד זאת, כדאי לזכור מה לא לעשות. לא מומלץ לבחור מסלול רק לפי גובה ההחזר החודשי בהתחלה – ייתכן שמסלול כזה יתייקר מאוד בהמשך. גם לא נכון להסתפק ביועץ מטעם הבנק, שתפקידו לשרת את מטרות הבנק. אסור להתעלם מעלויות נלוות, או לדחות את תכנון העתיד בשם ההווה. תחושת "יהיה בסדר" עלולה להיות מתכון לצרות כלכליות בהמשך הדרך.
לתפיסתנו, דווקא בתקופות של חוסר ודאות, חשוב עוד יותר לתכנן בזהירות, לבחון את כל האפשרויות, ולא להתפתות לקיצורי דרך. משכנתא אינה רק הלוואה – היא התחייבות ארוכת טווח שיכולה לעצב את היציבות הכלכלית של התא המשפחתי לעשרות שנים קדימה. בעזרת תכנון נכון, ייעוץ עצמאי ואומץ לשאול שאלות – אפשר גם בתקופה כזו לקבל החלטות אחראיות, שיאפשרו לא רק לגור, אלא גם לחיות.